Pendahuluan
Pengadilan Banding Singapura baru-baru ini mengeluarkan putusannya dalam Ong Chai Soon v Ong Chai Koon and Ors [2022] SGCA 36 ("Ong Chai Soon"), yang berisi panduan penting tentang perwalian yang dihasilkan dan konstruktif atas properti HDB.
Fakta
Keluarga Ong bersaudara bersengketa atas sebuah ruko HDB di Hougang, yang dibeli dengan pinjaman bank dan didaftarkan atas nama anak sulungnya, Chai Soon. Keluarga Ong mengoperasikan salon tata rambut dari ruang komersial ruko tersebut, dengan Chai Soon terdaftar sebagai pemilik tunggal dan saudara-saudaranya bekerja di sana. Saudara-saudara Chai Soon mengajukan tuntutan hukum terhadapnya - pemilik tunggal ruko yang terdaftar - untuk meminta agar properti tersebut dijual, dan hasil penjualannya dibagi rata di antara semua saudara. Saudara-saudaranya mengklaim bahwa properti tersebut adalah aset keluarga yang dipegang oleh Chai Soon atas dasar perwalian konstruktif untuk masing-masing saudara kandung, yang berhak mendapatkan bagian yang sama besar.
Setelah Pengadilan Tinggi memutuskan untuk mendukung saudara kandung bahwa ruko dan hasil penjualannya tunduk pada perwalian konstruktif dengan maksud bersama, Chai Soon mengajukan banding atas keputusan tersebut, dengan alasan bahwa pasal 51 (10) Undang-Undang Perumahan dan Pembangunan melarang saudara-saudaranya untuk mendapatkan hak atas kepentingan yang menguntungkan di ruko tersebut di bawah perwalian yang dihasilkan atau yang bersifat konstruktif.
Apa yang dimaksud dengan kepercayaan yang dihasilkan dan konstruktif?
Jika Anda bertanya-tanya apa yang dimaksud dengan kepercayaan yang dihasilkan atau kepercayaan yang konstruktif, berikut ini penjelasan singkatnya.
Sederhananya, sebuah kepercayaan adalah sebuah perangkat di mana kepemilikan sebuah properti dibagi antara dua (kumpulan) pihak-pemberi amanat dan penerima manfaat. Wali amanat memegang kepemilikan legal (atau kepentingan hukum) dari properti tersebut, sedangkan penerima manfaat memegang kepemilikan yang adil (atau bunga yang menguntungkan). Biasanya, perwalian didirikan untuk kepentingan penerima manfaat individu, misalnya, untuk tujuan pribadi seperti meminimalkan kewajiban pajak atau melindungi privasi, atau untuk tujuan publik seperti amal.
Namun, meskipun kepercayaan tidak secara eksplisit dibuat, kepercayaan masih dapat muncul dari implikasi. A kepercayaan yang dihasilkan muncul ketika X mengalihkan properti kepada Y, namun ketika fakta-fakta tertentu terjadi, Y dianggap memegang properti tersebut sebagai perwalian untuk X karena X tidak berniat untuk mendapatkan keuntungan dari properti tersebut. Misalnya, X membayar flat HDB yang terdaftar atas nama Y. Meskipun Y adalah satu-satunya pemilik sah flat tersebut, X memiliki kepentingan yang menguntungkan di dalamnya sebagai orang yang telah membiayai pembelian. Dengan demikian, Y dikatakan memegang properti tersebut atas dasar perwalian untuk X.
Secara terpisah, a kepercayaan yang membangun dapat timbul dari berbagai situasi, termasuk namun tidak terbatas pada:
- Penipuan Ketika Y mendapatkan pengalihan properti X untuk dirinya sendiri melalui penipuan, Y memegang properti tersebut atas dasar kepercayaan konstruktif untuk X.
- Niat bersama Ketika X dan Y bersama-sama menempati sebuah properti dan menyatakan kesepakatan untuk berbagi dalam properti tersebut terlepas dari kontribusi keuangan mereka yang sebenarnya terhadap akuisisi tersebut. Jika Y adalah satu-satunya pemilik sah yang terdaftar atas flat tersebut, Y memegang properti tersebut atas dasar kepercayaan konstruktif untuk X. Hal ini disebut kepercayaan konstruktif dengan niat yang sama.
Intinya adalah, di bawah salah satu dari jenis perwalian tersirat ini, X akan menjadi pemilik properti yang adil meskipun mereka tidak terdaftar sebagai pemilik sah, dan dengan demikian dapat mengklaim kepentingan yang adil atas properti tersebut.
Pembatasan apa yang ada terhadap kepercayaan yang dihasilkan dan konstruktif atas properti HDB?
Mengingat properti HDB memiliki tujuan kebijakan publik untuk menyediakan perumahan yang terjangkau di Singapura yang kekurangan lahan, terdapat peraturan ketat tentang bagaimana pemilik dan penghuni dapat memanfaatkannya-termasuk menciptakan atau mendapatkan keuntungan dari perwalian. Pasal 51(10) Undang-Undang Perumahan dan Pembangunan melarang siapa pun untuk "berhak" atas properti HDB (atau kepentingan di dalamnya) "di bawah perwalian apa pun yang dihasilkan atau konstruktif, apa pun yang dibuat atau timbul".
Namun, dua interpretasi yang saling bersaing atas pasal 51(10) telah muncul dalam dua tahun terakhir, yang muncul dari kasus-kasus pengadilan atas sengketa keluarga atas properti HDB. Inti dari kontroversi ini adalah pertanyaan mengenai ruang lingkup larangan: siapa yang ingin dicegah oleh pasal 51(10) agar tidak berhak atas kepentingan apa pun dalam properti HDB di bawah perwalian yang dihasilkan atau yang bersifat konstruktif? Apakah hukum melarang semua individu untuk mengajukan klaim atas properti HDB melalui cara-cara tersebut, atau hanya orang yang tidak memenuhi syarat-yaitu mereka yang tidak dapat mengajukan permohonan dan membeli properti HDB sendiri berdasarkan kebijakan HDB?
Putusan Pengadilan Tinggi di Ong Chai Soon
Dalam putusannya, Pengadilan Tinggi menyatakan bahwa Ong bersaudara tidak dihalangi untuk menyatakan klaim mereka atas ruko tersebut di bawah perwalian konstruktif, karena mereka memenuhi syarat untuk memiliki properti tersebut berdasarkan kriteria HDB. Ini berarti bahwa selama seseorang dapat membeli properti HDB tertentu dan memenuhi semua persyaratan sebelum pembelian tersebut disetujui, pasal 51 (10) tidak menghentikan mereka untuk mempertaruhkan klaim mereka atas properti tersebut di bawah perwalian yang dihasilkan atau konstruktif.
Setelah memeriksa sejarah Undang-Undang Perumahan dan Pembangunan, Pengadilan menyimpulkan bahwa maksud Parlemen dalam mengesahkan pasal 51(10) dimaksudkan untuk mencegah orang-orang yang tidak memenuhi syarat menghindari pembatasan peraturan yang diberlakukan oleh HDB dalam memperoleh properti HDB. Pengadilan menemukan bahwa perhatian kebijakan Parlemen yang konsisten adalah untuk mencegah penyalahgunaan hak istimewa perumahan publik bersubsidi, di bawah prinsip bahwa perumahan publik adalah untuk dihuni oleh pemiliknya dan bukan untuk spekulasi atau investasi.
Contoh penyalahgunaan tersebut dapat ditemukan dalam kasus BWU v BWW [2019] SGHC 128, yang menyangkut kepemilikan lebih dari satu properti HDB. Kasus ini menyangkut pembagian aset perkawinan antara suami dan istri, di mana muncul perselisihan mengenai hak milik ibu dari suami atas sebuah flat HDB Ang Mo Kio yang dimiliki bersama oleh pasangan tersebut. Sang ibu mengklaim bahwa, sebagai penghuni flat tersebut, ia memiliki hak manfaat sebesar 50% yang dipegang atas dasar perwalian konstruktif oleh sang suami. Namun, Pengadilan menemukan bahwa sang ibu adalah tidak lagi memenuhi syarat untuk memiliki kepentingan yang menguntungkan di flat Ang Mo Kio ketika dia menjadi pemilik bersama dari flat HDB lainnya di Owen Road. Dengan demikian, pasal 51(10) mencegahnya untuk mendapatkan hak atas kepentingan apa pun di flat Ang Mo Kio melalui perwalian konstruktif.
Akan tetapi, dalam Ong Chai SoonPengadilan Tinggi menguatkan temuan faktual dari Pengadilan Tinggi bahwa kakak beradik Ong memenuhi syarat untuk memiliki ruko Hougang. Meskipun Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa beban ada pada pihak yang mengklaim kepentingan yang menguntungkan dalam properti HDB untuk membuktikan kelayakan mereka, Pengadilan Tinggi menerima bahwa kelayakan saudara-saudara Ong adalah fakta yang tidak terbantahkan yang tidak diganggu gugat oleh pihak manapun. Oleh karena itu, Pengadilan Tinggi mengukuhkan keputusan Pengadilan Tinggi untuk memberikan kepada Ong bersaudara bagian yang menguntungkan atas ruko dan hasil penjualannya, serta perintah penjualan ruko tersebut.
Kesimpulan
Singkatnya, menjadi pemilik sah properti HDB bukan berarti seseorang kebal terhadap klaim kepemilikan yang adil oleh pihak lain. Hal ini sangat relevan dalam konteks rumah tangga, di mana kerabat dan pasangan yang sebelumnya telah membiayai atau menempati properti tersebut dapat menyatakan kepentingan mereka atas properti tersebut-selama mereka memenuhi kriteria kelayakan HDB.